华夏幸福剖析(中)–对房地产业务的预测

上一篇文章主要分析了华夏幸福的产业新城业务,这一篇和大家聊一下房地产业务的情况。

房地产的基本知识,大家或多或少都了解,毕竟在中国房子是我们的主要资产投资渠道。

从本质上来讲,华夏的房地产业务和其他房地产公司没有太大区别,无非就是拿地、盖楼、预售、交付、确认收入这系列的流程。唯一的不同点是,它的房地产开发是基于其“都市圈”战略的,在城市选择上比较聚焦,和自有的产业新城业务有比较大的内在关系。

2018年,华夏幸福房地产销售额1293亿元,同比增长只有8%;房地产销售面积为1503万平方米,同比涨幅58%。销售面积增速显著大于销售额增速,这说明2018年华夏房地产销售平均单价有所降低。

从另一个角度来看,华夏2018年房地产销售面积中,环京以外区域贡献814万平方米,占比54.15%,比去年的34.20%提升了近20个百分点。因为环京以外区域的商品房价格相比北京周边的廊坊、固安更低,所以拉低了整体平均单价,有情可原。

这也说明公司异地复制成果比较显著,房地产业务销售的多样性得到改善,未来抗风险、抗周期的能力大幅提升。如果后续环北京市场解冻,华夏在房地产业务上的销售可能会比较乐观。

上篇文章详细阐述过,由于北京具有明显的人口和资源外溢效应,环北京周边城市具有很大的发展机会。其近两年房价的持续低迷,一方面是前期房价不合理涨幅后的正常回撤,另一方面是政策性限制带来的影响,并非是市场需求的不足。

这种情况不会一直持续下去,在京津冀协同发展、北京一小时交通都市圈逐步形成的大趋势下,环京地区的房价有可能开始回暖,我们看一下固安2019年前四个月商品房销售数据,可以支撑这一观点。

但此处需要注意,虽然房地产销售开始回暖,但是出现类似2015/2016年的火爆场景可能性并不大。我的判断是,两到三年后,在房地产市场理性发展的周期内,环京区域发展速度会超过同期全国平均水平。

我们了解了华夏过去在房地产业务上的销售业绩,那接下来看一下土地储备量,这个直接影响到后面几年华夏可出售房地产的情况。对房地产企业来说,只有储备的土地足够多,才有可能会在后几年业绩爆发,毕竟房地产开发是一个长周期的业务。

据年报披露,华夏幸福2018年在全国拿地258万平方米,总金额102亿。截止2018年底,华夏持有待开发的土地面积共计485.7万平方米,规划计容建筑面积917万平方米。

简单理解,485.7是华夏持有的土地面积,917万平是这些土地规划可以建成的商品房的面积。

相较于去年全年超过1500万平方千米的销售面积,华夏的土地储备并不是很高,那是否意味着华夏在今年无房可卖呢?

除了未开发的土地外,华夏还有很多地产项目处于建设中,这部分是近两年销售收入的重点来源。年报披露,截止2018年底,华夏正在建设中的项目共计150个,总占地面积2970万平方米。这些在建项目规划的计容建筑面积5176万平方米,总建筑面积6434万平方米。其中在建的建筑面积2819万平方米,已竣工的建筑面积2201万平方米米。

简单点理解,现在建设中的150个项目对应的5176万平方米的计容建筑面积,有一些已经预售掉了,也有一些还没有卖出去,会在今年、明年甚至后面卖出去,形成销售收入。

在建设的项目中,到底有多少已经预售出去了,还有多少是可卖状态,这个在年报中是查不到的。但在华夏上个月举办的业绩说明会上,其高管对这个数据有所透露。

华夏总裁孟惊提到,在建项目中未完成销售的部分为481万平方米,加上待开发土地计容建筑面积917万平,共计1398万平方米的储备面积。另外,土地整理用地面积2114万平,其中产业用地899万平,配套用地1215万平,如果按照容积率配套用地平均为2的线万平可供推出的土地。

这也是华夏的一大特点,可以根据市场情况来调解拿地节奏。用大白话来说,华夏过去整理土地一共2114万平,其中1215万平是可用于开发房地产的面积,由于市场环境不是特别好,华夏选择先不拿地,等后续需要的时候,再出手把土地拍下来进行房地产开发。这样做的好处就是可以灵活调节,不过多占用资金。

这个手段只有华夏可以用,其他房地产商学不来,这个我们在之前已经解释过,因为华夏承接了园区内土地的一二级开发,所以可以很灵活的使用拿地策略。我们对比一下碧万科、桂园、保利等地产企业2018年大几百亿甚至上千亿的拿地金额就会发现,华夏在2018年拿地额确实少的不正常。

话虽如此,华夏确实有着便利的拿地节奏可以调控,但少的过分的拿地金额,难免让人心有疑虑:是不是面对2018年巨大的业绩和现金流压力,没有多余的资金去做土地储备?

好在华夏2019年拿地金额和拿地面积有所会回升,据公告,华夏2019年1~6月份,除去2月份数据未披露外,其余月份拿地金额分别2.47亿、36.28亿、9.82亿、10.71亿和63.65亿,共计122.93亿,这个数据已经超过2018年全年拿地金额。

同时,华夏发布公告称,2019年下半年拿地总金额不超过200亿。如果按200亿计算,则华夏全年拿地323亿左右,相较于2018年涨幅215%,创历史新高。

说它难,是因为实在没有一个逻辑能够准确无误的预测将来可能的销售额,我想即使是华夏的董事长王老板也很难给出一个准确数字;说它简单,是这里面可能会用到拍脑门的方式。

华夏2018年房地产业务营业收入515.5亿元,同比2017年大幅增长78%。

一个房地产项目的正常开发周期至少是2~4年,这和我们买房子一样,今年买的房子,交房可能是在几年以后。在房地产企业中,2018年的营业收入,大概在两三年以前就预售完成了,而2018年的销售收入,会在未来的几年逐步转化成营业收入,记到年报中。

从这个角度来看,华夏2015~2018年房地产销售额共计4115亿元,对应的营业收入只有1275亿元。我们以简单的方式计算,华夏至少还有将近3000亿的房地产销售会在未来几年计入营业收入。

假设将这3000亿平均分到后面的4年时间里,那每年的营业收入大概是700亿。

这个计算方式不是特别严谨,2015年之前和2018年之后的销售额都没有考虑进来,实际的营收情况可能比这个数要更乐观。但是整理逻辑是没问题的,当年计入财报的营业收入,大部分来自于两三年前的销售额中。

上面也整理过华夏幸福2011年~2018年的房地产业务销售额的增长速度,自2015年~2018年,销售额增长速度分别为43%、63%、19%和8%。4年共计增长2.64倍,年化复合增长率38%。

对应的,华夏房地产业务营业收入近4年的增长率分别为28%、31%、8和78%,年化复合增长率为34%。

基于以上信息,我觉得对华夏房地产业务后续3年的预测,不能过分悲观,因为过去的大额预收款会在今后几年转化为营业收入,仅这一项数据就比较高;也不可过分乐观,毕竟房地产预售额在2017和2018年涨幅有限。

拍脑袋预测,2019~2021年华夏幸福房地产业务营业收入增长率分别为20%、25%和30%(不一定按此顺序)。

对应2018年515.5亿的基数,则2019~2021年华夏幸福房地产业务营业收入分别为618.6亿、773.3亿和1005.2亿,三年的时间翻了一倍。

好了,今天就到这了,我们给出房地产业务的营收预测,利润数据我们在下篇文章统一整理。

这篇文章内容相对来说比较少,主要是中国的房地产市场足够成熟,而且房地产业务收入确认和销售额有明显的关联关系和滞后性,预测起来比较方便。

下篇文章内容会多一些,也会在结尾给出整体估值预测,大家可以留意。返回搜狐,查看更多

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